【租屋糾紛】遇到租霸、房客不繳房租怎麼辦？有什麼方法預防？
已更新：4小时前
租房子付租金，本是房客應盡的責任義務，但大多數房東不一定熟悉法律條文與程序。房東在出租房屋的過程中，如果篩選房客不慎，很可能遇到租霸，像是房客耍賴「長期欠租」不搬走，房子被占用，將是相當困擾的問題。
遇到租霸怎麼辦？簡單來說，房東可以依序：①以書面催告並終止租約 → ②向法院起訴請求返還房屋 → ③取得勝訴判決後聲請強制執行。如果租約有經過公證，則可以跳過訴訟，直接向法院聲請強制執行。以下由席德國際法律事務所陳俊諭律師詳細說明。
一、租約未經公證：房東請求返還房屋的 3 個步驟
第一步：書面催告後終止租約
依租賃住宅市場發展及管理條例（租賃專法）第10條第一項第二款：「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」
說明：房客積欠的租金或其他費用（像是水電、管理費）累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂定繳交期限、以書面通知房客催收後，房客仍沒有支付時，房東可終止租約。
注意：催告後終止租約，應依租賃專法第10條第二項第一款，在終止前30日檢附相關事證，並以書面通知承租人。
第二步：向法院起訴請求返還房屋
終止租約後，若向房客請求收回房屋而房客置之不理，房東可準備租約、所有權狀、房屋稅單、存證信函等證明，向法院提出訴訟。
除了請求收回房屋，更可一併向租客請求給付所欠租金、違約金、水電費、管理費、逾期遷讓的租金不當得利等。
第三步：向法院聲請強制執行
取得法院勝訴判決確定後，再向法院聲請強制執行。
房東向法院遞交強制執行申請狀獲准後，執行官會定出日期，向霸屋的租客寄出「自動履行命令」，要求租客在一定期間之前搬走。
實務上霸屋的租客通常不會搬走，所以在期限屆滿後，房東再和執行官另約時間，到出租房屋現場履勘，確定現場狀況。
勘查現場無誤後，房東再和執行官約好強制執行的時間。強制執行當日，法院會通知房東、租客兩邊到場，並請警察到現場協助完成強制執行。
注意：若未經正當法律程序，房東可能反而吃上官司。未經租客同意，房東擅自開鎖進入出租房間、將租客物品搬出，或換鎖、斷水斷電，有可能侵害租客的居住權及依租約合法使用房屋的權利，一不小心就可能觸犯刑法的侵入住宅、強制罪等，建議事前諮詢專業律師意見。
二、租約經公證：可直接聲請強制執行
租約經公證後，房東可以持租約與公證書向法院聲請強制執行，無須再提起訴訟。
房東在出租房子時，書面契約最好經過公證。如果房客不給付租金，或租期屆滿不搬遷，房東可直接持公證書向法院聲請強制執行，跳過繁瑣的訴訟程序，避免訴訟時間延宕，房東不必擔心反成為弱勢的一方。
公證租約的注意事項
公證書具備「實質證據力」，但前提是契約內容要嚴謹寫明「在什麼情況下，房客逕受強制執行」。房東聲請的強制執行，應符合公證書中的約定內容。
公證書實質證據力以「公證人所實際體驗者、親身見聞為限」。租賃契約進行公證時，房東、房客都要出席，並攜帶國民身分證及印章，房東還要帶最近一期房屋稅單。
除了法院公證處外，也可以找民間公證人進行公證。
強制執行雖能把房子要回來，但若想向租客求償欠繳租金或違約金，如未在公證書上具體載明，就得另外提起民事訴訟請求。
最高法院99年度台抗字第882號民事裁定：
「違約金之給付，約定應逕受強制執行者，應將其違約事實及違約時應給付金額，於公證書載明。故公證書上關於違約金之給付，如已將其違約事實及違約時應給付金額，載明於公證書上，即得作為執行名義。」
三、事前預防：如何篩選房客，避免遇到租霸？
大多數房東、租客在簽約前看房子，都只有一面之緣，彼此陌生。建議在帶看房子時雙方多交流、互相認識，至少作個基本背景調查，才能知道對方是不是好租客、好房東。
房東若擔心遇到租霸，可以透過司法院法學資料檢索系統－裁判書查詢，輸入租客姓名，搜尋對方是否有民事或刑事訴訟案件，甚至是欠債、曾和其他房東打過官司等紀錄。雖然可能會有同名同姓的情況，但已經是相對完整的資料。
四、遇到租霸常見問題
Q1：房客欠租多久，房東可以終止租約？
依租賃專法規定，房客遲付租金或費用達二個月之租額，經房東定相當期限催告仍拒繳時，房東可以終止租約，並應在終止前30日以書面通知房客。
Q2：房東可以直接換鎖、斷水斷電嗎？
不建議。未經正當法律程序，擅自換鎖、搬走房客物品或斷水斷電，房東可能觸犯侵入住宅、強制罪等刑事責任，應循法律程序處理。
Q3：租約一定要公證嗎？
法律沒有強制要求，但經過公證並載明逕受強制執行的租約，房客欠租或到期不搬時，房東可以直接聲請強制執行，省去訴訟的時間。
Q4：強制執行收回房屋後，欠繳的租金還能追討嗎？
可以。如果公證書沒有具體載明欠租或違約金可逕受強制執行，房東需要另外提起民事訴訟請求給付。
五、結語：遇到租屋糾紛，循法律途徑處理最安全
遇到租霸時，房東最重要的是保留證據、依程序催告與終止租約，千萬不要自行換鎖或搬走房客物品。若能在簽約時就做好公證，更能大幅降低日後的風險。
實用工具：存證信函產生器
延伸閱讀：
若遇到租屋糾紛或相關法律問題，歡迎透過 LINE 線上諮詢席德國際法律事務所陳俊諭律師，我們承辦台北、台中及全台案件。
留言