遺產公同共有是什麼？一個繼承人可以單獨賣房嗎
重點摘要：遺產在分割前，屬於全體繼承人「公同共有」（民法第 1151 條），每個繼承人沒有可以單獨處分的持分。所以一個繼承人原則上不能自己賣房；但依土地法第 34 條之 1，只要繼承人過半數、而且他們的應繼分合計過半數同意，就可以出售整筆不動產，應繼分合計超過三分之二時，人數不用過半。另外，先辦公同共有登記、日後再辦遺產分割，分割時不用繳土地增值稅、契稅與贈與稅，常比直接辦成「分別共有（持分共有）」更省稅。
家人過世後，繼承人常遇到這種情況：大家還沒談好怎麼分，但房子要先辦繼承登記；或是有人急著賣房，有人堅持不賣。這時候一定會碰到「公同共有」這個名詞。以下由席德國際法律事務所陳俊諭律師，說明遺產公同共有的意思、一個繼承人能不能單獨賣房，並用一則真實個案，說明公同共有在稅務上的好處。
一、遺產公同共有是什麼？
依民法第 1151 條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。也就是說，遺產在分割前是「全體繼承人一起擁有全部」，不是每個人各自擁有幾分之幾。
繼承人的應繼分，例如三個子女各三分之一，只是日後分割時的計算基準，又稱為「潛在應有部分」，在分割前不能拿來單獨出售或設定抵押。
公同共有和分別共有（持分共有）的差別
公同共有：基於繼承等公同關係而共有，權利及於共有物的全部，沒有可以單獨處分的持分；處分原則上要全體同意，或依土地法第 34 條之 1 由多數決處分。
分別共有（持分共有）：登記上各自有明確的持分，例如各三分之一，每個人可以自由出售、贈與或抵押自己的持分，不必經過其他共有人同意。
公同共有登記怎麼辦？一個繼承人就能申請
依土地登記規則第 120 條，繼承人中的一人或數人，可以為全體繼承人的利益，申請辦理公同共有的繼承登記，不需要全體繼承人都蓋章同意。這也是繼承人談不攏時，避免繼承登記逾期的常見做法。
提醒：不動產繼承登記應在繼承開始後 6 個月內申請，逾期每超過 1 個月，罰登記費 1 倍，最高 20 倍；長期未辦，還會被地政機關列冊管理，最後可能被移交標售。
二、一個繼承人可以單獨賣房嗎？
原則：不能單獨出售，也不能只賣自己的應繼分
依民法第 828 條第 3 項，公同共有物的處分，除法律另有規定外，應得公同共有人全體的同意。一個繼承人私自出售、過戶或抵押遺產房屋，對其他繼承人不生效力；如果因此偽造其他繼承人的文件，還可能涉及偽造文書等刑事責任。
而且因為公同共有沒有可以處分的持分，繼承人也不能只把「自己的三分之一」先賣掉。想單獨處理自己的部分，必須先完成遺產分割。
例外：土地法第 34 條之 1 的多數決
依土地法第 34 條之 1 第 1 項及第 5 項，公同共有的土地或建物，可以由以下多數同意處分全部：
人數與應繼分雙過半：繼承人過半數，而且他們的應繼分合計過半數同意。
應繼分超過三分之二：同意者的應繼分合計超過三分之二時，人數不用過半。
例如三兄妹各繼承三分之一，只要其中兩人同意，就可以依法出售整間房子。不過要注意以下程序：
先辦公同共有的繼承登記：多數決處分的前提，是不動產已經登記在全體繼承人名下。
事先以書面通知不同意的繼承人：無法通知時，應公告。
價金分配給全體繼承人：不同意的繼承人應得的價金，要依法提存或交付給對方，不能由同意的人分掉。
不同意的人可以優先承購：未同意的繼承人，依規定可以用同一條件優先購買。
出租、管理也有規定
依民法第 828 條第 2 項準用第 820 條，遺產房屋的出租等管理行為，原則上也是以多數決決定，不必全體同意。另依準用第 821 條，任何一個繼承人都可以為了全體繼承人的利益，向無權占用的第三人請求返還房屋。
三、真實個案：三兄妹繼承三間房，先公同共有再分割，省下逾百萬元稅金
案情
三名子女繼承父母留下的三間房子，但對於誰分哪一間意見分歧，甚至一度要上法院。為了避免繼承登記逾期被罰，三人同意由其中一人代表，先把三間房子辦成「公同共有」的繼承登記。
大約兩年後，三人終於談好：每人各分一間，各自取得單獨所有權。這時其中一位繼承人擔心：把房子從三人共有改成一人所有，是不是要繳契稅、土地增值稅和贈與稅？是不是要分好幾年慢慢贈與，才能避開贈與稅？
結果：遺產分割不用繳三種稅
依內政部的函釋，先辦公同共有繼承登記，之後再辦「遺產分割繼承登記」，不論每個人分得的價值是否和應繼分相同，都不課土地增值稅、契稅與贈與稅。這三兄妹因此不必分年贈與，直接辦遺產分割登記即可。依實務估算，這樣處理省下的稅金超過百萬元。
如果一開始就辦成分別共有，會怎樣？
如果當初直接登記成每人三分之一的分別共有，事後想改成一人一間，就不再是遺產分割，而是共有人之間的買賣、贈與或交換。若各人分得的價值和原本持分不相等，差額部分就可能被課土地增值稅、契稅或贈與稅；日後出售時，房地合一稅的計算也可能較不利。
從個案看出的關鍵：繼承人還沒談好怎麼分時，先辦公同共有登記，保留日後以遺產分割處理的彈性；談好之後再辦遺產分割登記，比直接辦成持分共有更有利。
四、公同共有會一直維持下去嗎？如何結束公同共有
依民法第 1164 條，繼承人可以隨時請求分割遺產，除非法律另有規定或契約另有約定。結束公同共有的方式有兩種：
協議分割：全體繼承人簽訂遺產分割協議書，再持協議書向地政機關辦理分割繼承登記。
裁判分割：談不攏時，任何一個繼承人都可以向法院起訴請求分割遺產，由法院決定原物分配、變價分割或以金錢找補。
公同共有期間，也不要擅自動用遺產中的存款，相關風險可參考《擅自提領遺產存款會吃官司！》。
五、公同共有的優缺點
優點
一人就能為全體申請登記，避免逾期罰鍰。
保留日後遺產分割的彈性，分割時不課土地增值稅、契稅與贈與稅。
出售、出租可以依法多數決，不會因一個人反對就完全卡住。
缺點
任何人都不能單獨處分自己的部分，也不能拿自己的部分去貸款。
長期不分割，若有繼承人過世，再次繼承會讓共有人越來越多，處理更困難。
繼承人之間容易因使用、出租或費用分攤產生糾紛。
想先算算看遺產總額與可能的遺產稅？使用本所的遺產稅試算計算機，輸入資產與家庭成員即可試算。
遺產公同共有常見問題
Q1：遺產公同共有是什麼意思？
遺產在分割前，由全體繼承人共同擁有全部，沒有各自的持分，這就是公同共有（民法第 1151 條）。
Q2：一個繼承人可以單獨賣遺產房子嗎？
不行。公同共有物的處分原則上要全體同意；但依土地法第 34 條之 1，繼承人過半數且應繼分合計過半數同意，或應繼分合計超過三分之二同意，就可以出售整間房子。
Q3：其他繼承人不配合，可以自己辦繼承登記嗎？
可以。依土地登記規則第 120 條，一個繼承人就能為全體繼承人的利益，申請公同共有的繼承登記。
Q4：公同共有改成每人一間房子，要繳稅嗎？
以遺產分割繼承登記辦理時，依內政部函釋，不課土地增值稅、契稅與贈與稅，即使各人分得的價值和應繼分不同也一樣。
Q5：公同共有和分別共有，繼承時選哪個比較好？
還沒談好怎麼分、或日後可能調整分配時，通常先辦公同共有比較有彈性；已確定要長期持分共有、各自處分自己的持分時，才考慮分別共有。實際選擇要看家庭狀況與稅務，建議先諮詢律師或地政士。
結語：還沒談好之前，先公同共有，保留分割的彈性
遺產公同共有是遺產分割前的過渡狀態，一個繼承人不能單獨處分，但也不會因一個人反對就完全無法處理。善用公同共有登記與遺產分割的規則，可以同時避免登記罰鍰、繼承糾紛和多繳的稅金。
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本文為一般性法律說明，個案情形不同，結果可能有所差異，如有具體問題，建議諮詢律師。
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